Anschlussfinanzierung: So bist du rechtzeitig dran

Das Wichtigste in Kürze

• Bis zu fünf Jahre vorher kannst du dir mit einem Forward-Darlehen einen Zins sichern, meist gegen einen Aufschlag.
• Vergleiche spätestens sechs Monate vorher. Das Angebot deiner Bank ist bequem, aber nicht automatisch das beste.
• Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung kannst du ein Festzinsdarlehen mit sechs Monaten Frist kündigen.
• Ein Wechsel zum Ende der Zinsbindung kostet meist nur die Übertragung der Grundschuld.
• Beim Anschluss kannst du Tilgung, Zinsbindung und Sondertilgung neu festlegen.

Der Zeitplan

1. Fünf bis drei Jahre vorherForward-Darlehen prüfen. Es lohnt sich, wenn du Planungssicherheit willst und steigende Zinsen erwartest. Der Aufschlag wächst mit der Vorlaufzeit.
2. Zwölf Monate vorherRestschuld und Ende der Zinsbindung im Jahreskontoauszug nachsehen, Unterlagen sammeln.
3. Sechs Monate vorherAngebote vergleichen, auch das deiner Bank.
4. Drei Monate vorherEntscheiden und unterschreiben. Bei einem Wechsel braucht die neue Bank Zeit für die Grundschuld.
5. Ende der ZinsbindungDie neue Finanzierung löst die alte ab, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Prolongation, Umschuldung oder Forward

Prolongation

Du bleibst bei deiner Bank und vereinbarst neue Konditionen. Das ist wenig Aufwand, ohne Vergleich zahlst du aber oft mehr.

Umschuldung

Eine andere Bank löst dein Darlehen zum Ende der Zinsbindung ab. Dafür wird die Grundschuld übertragen.

Forward-Darlehen

Du sicherst dir heute den Zins für ein Darlehen, das erst in bis zu fünf Jahren startet, meist gegen einen Aufschlag. Abnehmen musst du es dann auch, wenn die Zinsen bis dahin gefallen sind.

Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren

Hast du eine Zinsbindung über mehr als zehn Jahre, musst du nicht bis zum Ende warten. Nach § 489 BGB kannst du ein Darlehen mit festem Zins zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wurde der Zins später neu vereinbart, zählen die zehn Jahre ab dieser Vereinbarung.

Was ein Bankwechsel kostet

Zum Ende der Zinsbindung kannst du ohne Vorfälligkeitsentschädigung wechseln. Es kosten nur Notar und Grundbuchamt für die Übertragung der Grundschuld, je nach Darlehenshöhe meist einige hundert Euro. Schon ein kleiner Zinsunterschied gleicht das schnell aus.

Ein Rechenbeispiel

250.000 € Restschuld, gleiche Rate von 1.229 € im Monat, zehn Jahre neue Zinsbindung. Zu 3,9 % bleiben am Ende 188.968 € Restschuld, zu 4,2 % sind es 197.295 €. Die 0,3 Prozentpunkte kosten dich also rund 8.300 €. Beide Zinssätze sind Beispiele.

Was du beim Anschluss neu festlegen kannst

Die Anschlussfinanzierung ist eine gute Gelegenheit, das Darlehen an dein heutiges Leben anzupassen.

• Tilgung: höher, wenn du schneller schuldenfrei sein willst, oder niedriger, wenn die Rate in den Alltag passen muss.
• Zinsbindung: länger für Planungssicherheit, kürzer, wenn du bald verkaufen oder größer tilgen willst.
• Sondertilgung: das Recht, jedes Jahr zusätzlich zu tilgen, bei vielen Banken bis 5 % ohne Aufpreis.
• Teilrückzahlung: Zum Ende der Zinsbindung kannst du Erspartes ohne Vorfälligkeitsentschädigung einbringen und so die Restschuld senken.

Was eine neue Bank sehen will

• Einkommensnachweise und den letzten Steuerbescheid
• den aktuellen Kontoauszug zum Darlehen mit Restschuld und Ende der Zinsbindung
• einen aktuellen Grundbuchauszug
• Unterlagen zur Immobilie, etwa Wohnflächenberechnung, Grundriss und Fotos

Für eine Prolongation bei deiner bisherigen Bank reicht oft weniger. Für einen Vergleich lohnt es sich trotzdem, die Unterlagen früh beisammen zu haben.

So mache ich das mit dir

Bevor deine Zinsbindung endet, melde ich mich von selbst. Wir schauen auf Restschuld, Zins und Tilgung, ich vergleiche dein Bankangebot mit über 600 Finanzierungspartnern und organisiere den Wechsel, wenn er sich lohnt.

Quellen

1. § 489 BGB, Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers

Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die Rechenbeispiele sind vereinfacht und gerundet, Zinssätze sind Annahmen und kein Angebot. Stand: 12. November 2026.