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Erst die Rechnung.Dann die Wohnung.

Ob eine Wohnung als Kapitalanlage Geld bringt oder kostet, entscheidet sich beim Einkauf. Ich rechne jedes Angebot mit dir Monat für Monat durch, vor und nach Steuern, mit Zinsbindung, Mietgarantie und den Jahren danach. Wenn sie sich trägt, siehst du es. Wenn nicht, auch.

Wohnung durchrechnen lassen Selbst rechnen

Monatszettel

Beispiel: Wohnung für 62.000 €, 390 € Kaltmiete, erstes Jahr

Kaltmiete	+390 €
Zinsen	−190 €
Tilgung	−73 €
Verwaltung und Rücklage	−65 €
Vor Steuern	+62 €
Steuer	−16 €
Bleibt dir im Monat	+46 €

Dazu bauen 73 € Tilgung jeden Monat Vermögen auf.

Ob sich eine Wohnung trägt, entscheidet der Einkauf

Die wichtigste Zahl ist der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresmiete. Bei 4 % Zins und 1,5 % Tilgung trägt sich eine Wohnung ohne Förderung meist nur bis etwa zum 15-Fachen der Jahresmiete. Darüber legst du jeden Monat dazu, auch nach Steuern.

Wann eine Wohnung wirklich cashflow-positiv ist

Wohnung mit 500 € Kaltmiete, Monat nach Steuern
Kaufpreis	Im Monat
14-fache Jahresmiete84.000 €	+31 €
18-fache Jahresmiete108.000 €	−40 €
22-fache Jahresmiete132.000 €	−110 €
28-fache Jahresmiete168.000 €	−215 €

Erstes Jahr, gerundet. 75 € Kosten im Monat, Nebenkosten aus Eigenkapital, 4 % Zins, 1,5 % Tilgung, 35 % Steuersatz, 2 % Abschreibung.

So rechne ich, damit die Zahlen halten

Viele Angebote kommen mit einer fertigen Beispielrechnung. Ich rechne so, dass die Zahlen auch im zehnten Jahr noch stimmen.

Die Tilgung ist immer drin. Sie baut Vermögen auf, verlässt aber trotzdem jeden Monat dein Konto.
Die Steuer Jahr für Jahr. Die Erstattung wird kleiner, wenn die Zinsen sinken und die Miete steigt. Das siehst du im Verlauf.
Die Jahre nach der Garantie. Mietgarantie, Sonderabschreibung und tilgungsfreie Jahre enden. Ich zeige dir, was danach kommt.
Wertsteigerung nur als Annahme. Die Gegenprobe rechnet auch ohne Wertsteigerung, mit höherem Zins und mit weniger Miete.
Alle Kosten. Verwaltung, Rücklage und Mietausfall stehen in jeder Rechnung.
Deine Steuer statt einer Pauschale. Gerechnet wird mit deinem Einkommen und dem Steuertarif 2026.

Seite 1 der Beispielrechnung mit Kauf, Finanzierung und dem Monat im ersten Jahr — Seite 1: Kauf, Finanzierung und dein Monat

Seite 2 der Beispielrechnung mit Wert, Restschuld und Vermögen bis zur letzten Rate — Seite 2: Verlauf bis zur letzten Rate

Für jede Wohnung eine Rechnung zum Mitnehmen

Nach dem Termin bekommst du die Rechnung als PDF. Vier Seiten zum Nachlesen, auch für deine Steuerberatung.

ÜberblickKauf, Finanzierung und was dir im Monat bleibt, vor und nach Steuern.
VerlaufWert, Restschuld und Vermögen bis zur letzten Rate, und wer die Wohnung bezahlt: Mieter, Steuer oder du.
Steuer und GegenprobeWie der Steuereffekt entsteht und was passiert, wenn Zins, Miete oder Wert anders laufen.
Jahr für JahrJede Zahl bis zum Ende der Finanzierung.

Beispiel einer Neubauwohnung in Leipzig mit erfundenen Namen. Kein Angebot und keine Steuerberatung.

Neubau: drei Hebel, die am Anfang wirken

Neue Wohnungen kosten mehr je Quadratmeter als Bestand. Drei Förderungen gleichen das in den ersten Jahren aus, wenn ihre Bedingungen erfüllt sind.

5 %
Degressive Abschreibung
Jedes Jahr 5 % vom Restwert statt 3 % linear. Für Baubeginn oder Kaufvertrag von Oktober 2023 bis September 2029.
4 × 5 %
Sonderabschreibung nach § 7b
Vier Jahre lang zusätzlich je 5 %, nur für Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel und Baukosten bis 5.200 € je m².
150.000 €
KfW-Kredit je Wohnung
Klimafreundlicher Neubau mit QNG-Siegel, bis zu fünf Jahre tilgungsfrei. Den Antrag stellt die Bank vor dem Kaufvertrag.

Im Beispiel einer Neubauwohnung für 259.000 € bleiben mit allen drei Hebeln im ersten Jahr +469 € im Monat. Ab dem sechsten Jahr legst du 231 € im Monat dazu. Beides gehört in die Rechnung. Wie die Hebel wirken und wo ihre Grenzen sind

Für Bauträger: Finanzierung für Ihre Käufer

Sie bauen Wohnungen für Kapitalanleger? Ich kümmere mich um die Finanzierung Ihrer Käufer: ehrlich gerechnet, mit vielen Banken verglichen und begleitet bis zur Auszahlung.

Eine ehrliche Rechnung je WohnungMonat für Monat, vor und nach Steuern, auch für die Jahre nach Mietgarantie und Förderung. Das schafft Vertrauen bei Käufern, die genau hinschauen.
Förderung rechtzeitig eingeplantDen KfW-Kredit beantragt die Bank vor dem Kaufvertrag. Ich plane die Reihenfolge mit Ihren Käufern, damit keine Förderung verloren geht.
Ein Ansprechpartner bis zur AuszahlungUnterlagen, Bankanfragen, Auszahlungsvoraussetzungen: Ich halte alles zusammen und melde mich bei jedem Zwischenstand.

Kooperation anfragen 0151 19146630

Ich vermittle Immobiliardarlehen nach § 34i GewO und vergleiche dafür Angebote von über 600 Finanzierungspartnern.

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Schick mir das Exposé. Im Termin rechnen wir die Wohnung gemeinsam durch, mit deinem Steuersatz und echten Angeboten der Banken.

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E-Mail: m.girndt@werteweg.de
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