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Kaufnebenkosten in Berlin 2026: Womit du rechnen musst
Zum Kaufpreis kommen in Berlin 8 bis 11,6 Prozent dazu. Was genau anfällt, wer was zahlt und warum du die Nebenkosten am besten aus Eigenkapital zahlst.
Das Wichtigste in Kürze
- Grunderwerbsteuer 6 %, Notar und Grundbuch rund 2 %, Maklerprovision meist 3,57 % für dich.
- Bei 450.000 € Kaufpreis sind das bis zu 52.065 €.
- Eine mitverkaufte Küche, im Vertrag gesondert und angemessen ausgewiesen, senkt die Grunderwerbsteuer.
- Banken finanzieren Nebenkosten ungern. Plane sie aus Eigenkapital ein und halte das Geld ab dem Notartermin bereit.
Grunderwerbsteuer: 6 % in Berlin
Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer. In Berlin beträgt sie 6 % des Kaufpreises. Nach dem Notartermin schickt dir das Finanzamt einen Bescheid, gezahlt wird meist innerhalb eines Monats. Erst danach stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und du kannst als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.
Jedes Bundesland legt seinen Satz selbst fest. Zum Vergleich:
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Brandenburg | 6,5 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Berlin | 6 % |
| Hessen | 6 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6 % |
| Bremen | 5,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Baden-Württemberg | 5 % |
| Niedersachsen | 5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5 % |
| Thüringen | 5 % |
| Bayern | 3,5 % |
Stand 12. November 2026. Die Länder ändern ihre Sätze gelegentlich, vor dem Kauf lohnt ein kurzer Blick.
Notar und Grundbuch: rund 2 %
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, kümmert sich um die Vormerkung im Grundbuch und meist auch um die Grundschuld für deine Bank. Seine Gebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Zusammen mit den Kosten des Grundbuchamts kommen rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises zusammen.
Maklerprovision: meist 3,57 % für dich
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gilt seit Dezember 2020: Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, zahlst du als Käufer höchstens die Hälfte der Provision. In Berlin sind 7,14 % inklusive Umsatzsteuer üblich, also 3,57 % für jede Seite. Ohne Makler fällt dieser Teil weg.
Ein Rechenbeispiel
| Kaufpreis | 450.000 € |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer, 6 % | 27.000 € |
| Notar und Grundbuch, rund 2 % | 9.000 € |
| Makler, 3,57 % | 16.065 € |
| Nebenkosten zusammen, 11,57 % | 52.065 € |
| Kaufpreis und Nebenkosten | 502.065 € |
Wann welche Rechnung kommt
- Mit dem NotarterminDie Maklerprovision wird fällig, sobald der Kaufvertrag beurkundet ist.
- Einige Wochen danachDie Rechnung des Notars kommt, oft erst, wenn er die ersten Schritte erledigt hat.
- Wenige Wochen nach dem TerminDas Finanzamt schickt den Bescheid über die Grunderwerbsteuer. Zahlen musst du innerhalb eines Monats.
- Nach den EintragungenDas Grundbuchamt rechnet Vormerkung, Grundschuld und Eigentumsumschreibung ab, manchmal erst Monate später.
Halte das Geld für die Nebenkosten deshalb ab dem Notartermin bereit, auch wenn der Kaufpreis selbst erst später fällig wird.
Was du sparen kannst und was nicht
- Küche und Einrichtung: Werden sie im Kaufvertrag gesondert und zu einem angemessenen Preis ausgewiesen, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an.
- Notarkosten: Sie sind gesetzlich festgelegt, hier lässt sich nichts verhandeln.
- Makler: Die Höhe der Provision ist verhandelbar, die Teilung zwischen Käufer und Verkäufer nicht.
Nebenkosten finanzieren?
Die meisten Banken möchten, dass du mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital zahlst. Eine Finanzierung über den Kaufpreis hinaus ist möglich, kostet aber meist einen spürbaren Zinsaufschlag. Rechne deshalb zuerst aus, wie viel Eigenkapital nach den Nebenkosten bleibt.
Wenn du die Wohnung vermietest
Grunderwerbsteuer, Notar und Makler für den Kauf gehören zu den Anschaffungskosten. Der Teil, der auf das Gebäude entfällt, wird zusammen mit dem Kaufpreis abgeschrieben. Die Kosten für die Grundschuld sind dagegen Finanzierungskosten und lassen sich als Werbungskosten in dem Jahr absetzen, in dem du sie zahlst. Wie das in deinem Fall aussieht, klärst du am besten mit deiner Steuerberatung.
Quellen
- Senatsverwaltung für Finanzen Berlin: FAQ Grunderwerbsteuer
- § 656c BGB, Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
- § 656d BGB, Vereinbarungen über die Maklerkosten
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
- § 15 GrEStG, Fälligkeit der Grunderwerbsteuer
- § 652 BGB, Entstehen des Lohnanspruchs des Maklers
- § 9 EStG, Werbungskosten
Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die Rechenbeispiele sind vereinfacht und gerundet, Zinssätze sind Annahmen und kein Angebot. Stand: 12. November 2026.