Kapitalanlage
Wann eine Wohnung als Kapitalanlage wirklich cashflow-positiv ist
Cashflow-positiv heißt: Die Wohnung trägt sich jeden Monat selbst, Tilgung inklusive. So prüfst du das an jedem Angebot.
Das Wichtigste in Kürze
- Cashflow ist, was nach Miete, Zinsen, Tilgung und den Kosten übrig bleibt, die der Mieter nicht trägt. Die Steuer kommt danach.
- Entscheidend ist der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresmiete. Bei 4 % Zins und 1,5 % Tilgung trägt sich eine Wohnung ohne Förderung meist nur bis etwa zum 15-Fachen der Jahresmiete.
- Die Steuer hilft über Abschreibung und Zinsen, aber die Erstattung wird mit den Jahren kleiner.
- Bei jeder Beispielrechnung lohnt der Blick auf fünf Punkte: Tilgung, Steuer, Mietgarantie, Wertsteigerung und Kosten.
Was Cashflow bei einer Wohnung heißt
Cashflow ist das Geld, das am Monatsende auf deinem Konto übrig bleibt oder fehlt. Bei einer vermieteten Wohnung stellst du dafür die Kaltmiete gegen alles, was du zahlst: Zinsen, Tilgung und die Kosten, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst. Dazu gehören vor allem die Verwaltung und die Erhaltungsrücklage aus dem Hausgeld.
Die Tilgung gehört in diese Rechnung. Sie baut zwar Vermögen auf, verlässt aber trotzdem jeden Monat dein Konto. Eine Wohnung, die nur vor der Tilgung Plus macht, trägt sich nicht selbst.
Danach kommt die Steuer. Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, Zinsen, Verwaltung und die Abschreibung auf das Gebäude senken das steuerliche Ergebnis. Ist es negativ, bekommst du Steuern zurück. Ist es positiv, zahlst du darauf Steuern.
| Kaltmiete | +390 € |
|---|---|
| Zinsen | −190 € |
| Tilgung | −73 € |
| Verwaltung und Rücklage | −65 € |
| Vor Steuern | +62 € |
| Steuer auf den Mietgewinn | −16 € |
| Nach Steuern | +46 € |
Die wichtigste Zahl: Kaufpreis im Verhältnis zur Miete
Ob eine Wohnung Plus macht, entscheidet sich vor allem beim Einkauf. Der Kaufpreisfaktor teilt den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete. Die Bruttomietrendite ist der umgekehrte Blick: Jahreskaltmiete durch Kaufpreis.
Ein Beispiel mit 500 € Kaltmiete und 75 € Kosten im Monat, die Nebenkosten zahlst du aus Eigenkapital, finanziert wird zu 4 % Zins und 1,5 % Tilgung:
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis | Bruttomietrendite | Monat vor Steuern | Monat nach Steuern |
|---|---|---|---|---|
| 14-fach | 84.000 € | 7,1 % | +40 € | +31 € |
| 18-fach | 108.000 € | 5,6 % | −70 € | −40 € |
| 22-fach | 132.000 € | 4,5 % | −180 € | −110 € |
| 28-fach | 168.000 € | 3,6 % | −345 € | −215 € |
Erstes Jahr, gerundet, 35 % Grenzsteuersatz, 2 % Abschreibung.
Bei diesen Zinsen trägt sich eine Wohnung ohne Förderung also meist nur bis etwa zum 15-Fachen der Jahresmiete. Neubauten liegen oft deutlich darüber. Dort braucht es Hebel wie die degressive Abschreibung oder einen Förderkredit, oder du planst bewusst eine monatliche Zuzahlung ein. Wie das bei Neubauten aussieht, steht im Artikel Neubau als Kapitalanlage 2026.
Wie die Steuer hilft und warum sie weniger wird
Die Abschreibung ist ein Betrag, den du jedes Jahr vom steuerlichen Ergebnis abziehen darfst, ohne dass Geld fließt. Für Gebäude mit Baujahr 1925 bis 2022 sind es 2 % im Jahr, für ältere 2,5 %, für Neubauten ab 2023 3 %. Bei Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen Oktober 2023 und September 2029 sind wahlweise 5 % vom Restwert möglich. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Boden.
Zusammen mit den Zinsen kann das Ergebnis am Anfang negativ sein, dann bekommst du Steuern zurück. Mit den Jahren sinken aber die Zinsen, weil du tilgst, und die Miete steigt. Die Erstattung wird kleiner und kann sich in eine Steuerzahlung drehen. Eine ehrliche Rechnung zeigt deshalb nicht nur das erste Jahr, sondern den Verlauf.
Die Erstattung kommt in der Regel einmal im Jahr mit dem Steuerbescheid. Jeden Monat wirkt sie nur, wenn du dir beim Finanzamt einen Freibetrag für die Lohnsteuer eintragen lässt.
Worauf du bei Beispielrechnungen achten solltest
Viele Angebote kommen mit einer fertigen Rechnung. Diese fünf Fragen helfen dir, sie einzuordnen:
- Ist die Tilgung eingerechnet? Ein Cashflow vor Tilgung sieht besser aus, als dein Konto es später erlebt.
- Bleibt die Steuererstattung jedes Jahr gleich? Das ist fast nie so. Frag nach der Erstattung im fünften und im zehnten Jahr.
- Was passiert nach der Mietgarantie? Eine Garantie über einige Jahre ist gut. Danach trägst du Leerstand und Mieterwechsel selbst, und die garantierte Miete sollte zur ortsüblichen passen.
- Mit welcher Wertsteigerung wird gerechnet? 2 oder 3 % im Jahr sind eine Annahme, keine Zusage. Rechne auch mit 0 %.
- Sind alle Kosten drin? Verwaltung, Rücklage und ein Puffer für Mietausfall gehören in jede Rechnung.
So rechne ich mit dir
Ich rechne jede Wohnung Monat für Monat, vor und nach Steuern, mit Zinsbindung, Zins danach und Mietgarantie. Dazu kommen der Verlauf, bis die Wohnung abbezahlt ist, die Frage, wer sie bezahlt (Mieter, Steuer oder du), und eine Gegenprobe mit vorsichtigeren Annahmen. Wenn sich eine Wohnung trägt, siehst du es. Wenn nicht, auch.
Quellen
Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die Rechenbeispiele sind vereinfacht und gerundet, Zinssätze sind Annahmen und kein Angebot. Stand: 12. November 2026.