Neubau als Kapitalanlage 2026: degressive Abschreibung, Sonder-AfA und KfW-Kredit

Das Wichtigste in Kürze

• Degressive Abschreibung: 5 % vom Restwert im Jahr, wenn Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen Oktober 2023 und September 2029 liegen.
• Sonderabschreibung nach § 7b: vier Jahre lang je 5 % zusätzlich, nur für Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel und Baukosten bis 5.200 € je m².
• KfW-Kredit Klimafreundlicher Neubau: bis 100.000 € je Wohnung, mit QNG-Siegel bis 150.000 €. Den Antrag stellt die Bank vor dem Kaufvertrag.
• Alle drei wirken vor allem am Anfang. Rechne deshalb immer auch die Jahre fünf bis zehn.

Warum ein Neubau ohne Hebel selten Plus macht

Ein Beispiel: eine neue Zwei-Zimmer-Wohnung in Leipzig mit 54 m² für 259.000 € inklusive Küche, also rund 4.800 € je m². Vermietet wird sie für 702 € kalt, 13 € je m². Das ist das 31-Fache der Jahresmiete. Bei 4 % Zins und 1,5 % Tilgung legst du damit jeden Monat Geld dazu, auch nach Steuern.

Dafür bekommst du ein neues Haus, oft eine Mietgarantie und in den ersten Jahren kaum Reparaturen. Was fehlt, ist der Cashflow. Drei Hebel können ihn verbessern.

Hebel 1: degressive Abschreibung

Für neue Wohngebäude gibt es die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG: jedes Jahr 5 % vom jeweiligen Restwert statt 3 % linear. In den ersten Jahren ist die Abschreibung damit deutlich höher. Später lohnt der Wechsel zur linearen Abschreibung, bei 5 % meist nach rund 14 Jahren.

Voraussetzung: Baubeginn oder Kaufvertrag liegen zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029. Kaufst du eine Neubauwohnung, muss sie bis zum Ende des Jahres ihrer Fertigstellung angeschafft sein.

Hebel 2: Sonderabschreibung nach § 7b

Zusätzlich lassen sich im Jahr der Anschaffung und in den drei Jahren danach je 5 % abschreiben. Die Bedingungen sind streng:

• Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029
• Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG)
• Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes höchstens 5.200 € je m² Wohnfläche, gerechnet wird mit höchstens 4.000 € je m²
• Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung
• Vermietung zu Wohnzwecken im Jahr der Anschaffung und in den neun Jahren danach

Die Sonderabschreibung lässt sich mit der degressiven Abschreibung kombinieren. Nach den vier Jahren läuft die normale Abschreibung auf den Restwert weiter.

Hebel 3: KfW-Kredit Klimafreundlicher Neubau

Die KfW fördert neue Wohnungen im Standard Effizienzhaus 40 mit einem zinsgünstigen Kredit (Programm 297/298), befristet bis Ende 2026 auch Effizienzhaus 55 mit bereits erteilter Baugenehmigung. Auch Vermieter können den Kredit nutzen.

• bis 100.000 € je Wohnung, mit QNG-Siegel bis 150.000 €
• Laufzeit bis 10, 25 oder 35 Jahre mit bis zu zwei, drei oder fünf tilgungsfreien Jahren am Anfang
• Zinsbindung 10 Jahre, den Zins legt die KfW täglich fest
• Antrag über die Bank, beim Kauf vor dem Kaufvertrag

Im März 2026 hat die KfW die Zinsen für Effizienzhaus 40 und 55 gesenkt. Einen Anspruch auf die Förderung gibt es nicht, sie gilt, solange Bundesmittel da sind.

Was die Hebel zusammen bringen

Für das Beispiel oben: 259.000 € Kaufpreis, 20.000 € Eigenkapital, Bankdarlehen zu 4 % mit 1,5 % Tilgung und 15 Jahren Zinsbindung, 65.000 € zu versteuerndes Einkommen. Beim KfW-Kredit rechne ich mit 150.000 € zu 3 % über 35 Jahre, die ersten fünf Jahre tilgungsfrei. Alle Zinsen sind Annahmen.

Gerundet. Mietgarantie drei Jahre, danach 2 % Mietsteigerung und 2 % Mietausfall im Jahr.

Die Hebel holen den Cashflow am Anfang deutlich ins Plus. Im fünften Jahr fällt die Sonderabschreibung weg, ab dem sechsten wird der KfW-Kredit getilgt. Dann legst du wieder monatlich dazu. Im Schnitt der ersten zehn Jahre bleibt mit allen drei Hebeln ein kleines Plus.

Worauf du achten solltest

• Nachweise: Effizienzhaus 40 und QNG-Siegel müssen belegt sein. Sonst fallen § 7b und der höhere KfW-Betrag weg.
• Übergabe: Für degressive Abschreibung und § 7b muss die Wohnung bis zum Ende ihres Fertigstellungsjahres angeschafft sein, also Besitz, Nutzen und Lasten übergegangen. Kläre den Übergabetermin mit dem Bauträger.
• Die Jahre danach: Rechne die Zeit nach Mietgarantie, Sonderabschreibung und tilgungsfreien Jahren mit und plane ein, dass du ab dann monatlich dazulegst.
• Steuerberatung: Gebäudeanteil, Abschreibung und Sonderabschreibung bestätigt dir am besten eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater.

Quellen

1. § 7 EStG, Absetzung für Abnutzung (Abs. 5a degressiv)
2. § 7b EStG, Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
3. KfW: Klimafreundlicher Neubau, Wohngebäude (297, 298)
4. KfW: Pressemitteilung vom 27. Februar 2026
5. Haufe: Sonderabschreibung nach § 7b, Berechnung und Begünstigungszeitraum

Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die Rechenbeispiele sind vereinfacht und gerundet, Zinssätze sind Annahmen und kein Angebot. Stand: 12. November 2026.